アパートやマンションの賃貸物件では、専有部分と共用部分に分かれることをご存知でしょうか。
実はアパートやマンションの賃貸物件は場所によって入居者の専有部分と共用部分に分かれ、専有部分は入居者が自由に使用できますが、共用部分はそうはいきません。
賃貸物件に住むなら専有部分と共用部分の違いをきちんと理解しておかないと、知らず識らずのうちに管理規約の違反をしている恐れがありますので注意が必要です。
そこで今回は、賃貸物件の代表的な共用部分である玄関とベランダについて解説しています。
これから賃貸物件に住む方やすでに住んでいる方は、ぜひ参考にしてみてください。
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先述したとおり、賃貸物件は専有部分と共用部分に分かれ、共用部分については入居者が自由に使用できません。
では、賃貸物件の共用部分とは、どこの部分を指すのでしょうか。
具体的な場所をご紹介します。
外壁や柱、基礎、屋根などの構造部分
いわゆる建物の躯体と言われる部分です。
鉄骨造のアパートなら鉄骨で作られている柱や梁、またコンクリートで作られている基礎などが該当します。
賃貸物件だけでなく分譲マンションでも同様の考え方であり、構造部分を各部屋の専有部分としてしまうと、勝手に柱や梁を改修する恐れがあるためです。
構造部分は各部屋にありながら建物全体を支える部分であるため、共用部分となっています。
廊下や階段室、エレベーター、エントランスなどの共用部分
廊下やエレベーターなどすべての入居者が使用する部分も共有部分です。
これらの共有部分は入居者が管理費や共益費を支払い、メンテナンスされています。
つまり共有部分が広い賃貸物件や設備が充実している場合は、管理費が高くなる傾向がありますので注意が必要です。
とくにエレベーターや機械式駐車場などがある賃貸物件は、こまめな点検が必要になりますので管理費や共益費が高くなります。
電気設備や給排水設備などの配線配管類
設備の配線配管類も共有部分に該当しますが、部分的に専有部分と共用部分がわかれます。
たとえば、給水管なら水道本管の引き込みから各メーターボックスまでは専有部分ではなく自治体の管轄になり、メーター以降は入居者の専有部分です。
排水管なら上下階をつなぐ立管は共有部分ですが、それ以降の各部屋のトイレやキッチンまでの枝管は専有部分となり、分岐点が複雑です。
たとえば、分譲マンションで配管を新設する場合、各水回りまでの枝管は改修できますが、上下階をつなぐ立管は改修できませんので注意しましょう。
また各部屋に設置されている自動火災報知設備なども一般的に共有部分とされていますが、このあたりは賃貸物件によって異なりますので管理規約を確認する必要があります。
管理員室や集会室など管理規約で定められた場所
アパートにはあまり設けられていませんが、マンションの賃貸物件なら管理員室や集会室などが設けられています。
管理員室とは管理組合の組合員が常駐する部屋であり、集会室とは自治会などを開催する際に使用する部屋です。
集会室などは共有部分ではありますが、賃貸物件によっては申請をすれば使用できる場合もあります。
各部屋の窓ガラスや玄関ドア、ベランダなど
この部分がややこしく、間違う恐れのある部分です。
玄関ドアやベランダなどが共有部分であることを知らずに住んでいたという方も多いのではないでしょうか。
玄関ドアやベランダの取り扱いを間違うとトラブルに発展しますので注意が必要です。
玄関は賃貸物件の共用部分に該当する？
先述したとおり、玄関ドアは共有部分に該当しますが、内側と外側によって区分が異なります。
つまり、玄関ドアの内側は入居者の専有部分にあたり、外側は共有部分に該当します。
そのため玄関ドアをリフォームしたいとなっても共用部分であるため、入居者の勝手でリフォームできません。
玄関ドアの修理
では、玄関ドアが壊れた場合、どのように対応すれば良いのでしょうか。
もちろんまずは管理会社やオーナーに連絡する必要があります。
入居者には善管注意義務という不具合があった場合に管理会社やオーナーに報告する義務があります。
善管注意義務を怠り、被害が大きくなると相当な修繕費を支払う恐れがありますので注意が必要です。
また玄関ドアのカギが故障しているからといって、勝手にカギを交換するのは禁止です。
カギは共有部分に該当するので、鍵の交換は管理会社やオーナーにしてもらう必要があります。
では、鍵の故障ではなく玄関ドアの開閉などの不具合はどうなるのでしょうか。
一般的に他の部屋でも同様の不具合が発生しているなら、経年劣化や瑕疵とされ、管理会社やオーナーが修理費用を負担します。
ただし、入居者の使い勝手による不具合と判断された場合、入居者負担になる恐れがあります。
とはいえ、カギの交換と同様で玄関ドアは共有部分に該当するので壊れたからといって勝手に直さず、必ず管理会社やオーナーに報告しましょう。
玄関ドアのリフォーム
賃貸物件でリフォームできる物件は多くありませんが、なかにはリフォームＯＫの賃貸物件もあります。
ただし、玄関ドアの外側は共有部分に該当し、内容によっては玄関ドアのリフォームは難しいでしょう。
たとえば、玄関ドアを丸ごと交換や外側を塗り替えるリフォームはできません。
外側のリフォームを各入居者が自由にできると建物として統一感がなくなり、バラバラの外観になってしまいます。
部屋の雰囲気に合わせて内側を塗り替えるリフォームなら可能ですので、賃貸物件なら管理会社やオーナーに確認してから、リフォームをおこないましょう。
ベランダは賃貸物件の共用部分に該当する？
ベランダも玄関ドア同様に賃貸物件の共用部分に該当します。
ベランダは一見すると専有部分に勘違いしやすいですが、入居者の専有使用が認められた共用部分です。
とはいえ、専有使用が認められるからといって入居者が自由に使用することはできません。
ベランダは避難経路になってい場合も多く、自由に使用すると避難に支障が出たり、周りの入居者の迷惑になったりする恐れがあるためです。
では、具体的にベランダを使用するうえで注意するべき使用方法とは、どのような方法なのでしょうか。
ベランダで喫煙
喫煙される方なら部屋のなかで喫煙すると煙が蔓延してしまうので、ベランダで喫煙される方も多いのではないでしょうか。
賃貸物件においてベランダで喫煙する場合は、周りに配慮する必要があります。
たとえば窓を開けている中間期や洗濯物を干している時間帯などは、近隣トラブルに発展しやすいです。
実際に下階の入居者による喫煙で体調不良となった方が訴訟したというトラブルも発生しています。
またなかにはベランダで花火をする方もおられますが、絶対にやめておきましょう。
喫煙と同様に周りに迷惑がかかり、そもそも管理規約で禁止されている可能性もあります。
専有使用が認められているとはいえ、周りに配慮して使用しましょう。
大掛かりなインテリア
ベランダでインテリアを楽しむのも良いですが、大掛かりなインテリアなどは控えましょう。
賃貸物件におけるベランダは、火災などがあった際の有効な避難経路です。
あまりに大掛かりなインテリアをしてしまうと避難に支障がでる恐れがあります。
管理規約などを通じて避難方法をきちんと確認し、適正な範囲でインテリアを楽しみましょう。
まとめ
玄関ドアやベランダは、賃貸物件における共有部分に該当します。
故障やリフォーム、また使い方には十分注意する必要があります。
管理規約の確認や周りへの配慮をおこない、気持ちの良い賃貸生活を過ごしましょう。
