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お部屋探しに必須!賃貸物件はどのような条件で瑕疵物件となる?

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カテゴリ:住まい探しの豆知識

お部屋探しに必須!賃貸物件はどのような条件で瑕疵物件となる?

賃貸物件探しではさまざまなことを考えなければなりません。
そのなかでもその賃貸物件が瑕疵物件であるのかどうかは重要な事項です。
そこで、ここでは賃貸物件が瑕疵物件であるのかどうかをご紹介していきます。
賃貸物件をお探しの方は、ぜひご確認ください。

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賃貸物件の瑕疵物件とは?

賃貸物件の瑕疵物件とは?

そもそも、賃貸物件の瑕疵物件とはどのような状態のことを指すのでしょうか。
ここで、瑕疵物件とはどのようなものであり、自分は気にするのかどうかを確認していきましょう。

瑕疵物件とは?

瑕疵物件の読み方は「かしぶっけん」であり、一般的には訳あり物件や事故物件と呼ばれます。
訳あり物件や事故物件と聞くと事件やお化けなどのイメージを持つ方も多いですが、瑕疵物件の本来の意味は欠陥や不具合があるといった意味です。

そのため、賃貸物件が本来傍得ているはずの品質・機能・性能・状態がないと瑕疵物件と呼ばれます。
次に住む賃貸物件が瑕疵物件であると満足に過ごしていくことができないかもしれません。
引っ越し先を決める際は必ずその物件に瑕疵があるかどうか確認してから決めていきましょう。

瑕疵物件の種類は4つ!

瑕疵物件は賃貸物件に欠陥・不具合などがある物件を指すのでしたが、欠陥・不具合のタイプによって4つのものに分けられます。
4つのタイプは以下のとおりです。

●物理的瑕疵
●法的瑕疵
●心理的瑕疵
●環境的瑕疵


物理的瑕疵は名称のまま物件の材質や構造自体に問題がある状態を指します。
こちらについては重要なものであるため、後述で解説していますので、ぜひご確認ください。
次にある法的瑕疵とは物件が法律違反となっている状態のことです。
たとえば、物件に関する法律としては建築基準法、消防法、都市計画法などがあります。
もし、これらを満たしていないとのちのちにトラブルにつながってしまうかもしれません。
さらに、建築基準法を満たしていないと倒壊などの恐れもあるため、注意が必要です。
3つ目の心理的瑕疵とは物件自体に問題はないが、住むうえで抵抗感が出てきてしまうものがあると心理的瑕疵に該当してしまいます。
こちらも後述するので、ぜひご確認ください。
最後の環境的瑕疵とは周囲の環境などで不快や嫌悪を感じる瑕疵を指します。
たとえば、すぐ横に墓地や刑務所があると抵抗を感じる方が多いため、環境的瑕疵として扱われることが多いです。
心理的瑕疵と環境的瑕疵は似ているものであるため環境的瑕疵が心理的瑕疵に含まれることもあります。
もし、分けられるときは、心理的瑕疵は賃貸物件の内部について、環境的瑕疵は賃貸物件の周辺についての瑕疵であると認識しておきましょう。

瑕疵物件であるかどうかの調べ方とは

瑕疵物件であるかどうかを調べる方法には大きく分けて4つの方法があります。
まず、もっとも代表的な方法が不動産会社への問い合わせです。
瑕疵は宅地建物取引業法において取引時に告知が義務付けられています。
こちらはあくまでも取引時について明記されていますが、問い合わせがあるとその時点で説明を受けることが可能です。
2つ目の方法はインターネットで検索することです。
インターネット上には過去の事件などをまとめているサイトが多くあります。
自分が見やすいサイトを探し、そこで気になっている賃貸物件を探していきましょう。
3つ目の方法は事故物件専用の不動産会社で調べる方法です。
不動産会社のなかには事故物件を専用として扱っている会社があり、そこに掲載されていると瑕疵があります。

賃貸物件における物理的瑕疵とは?

賃貸物件における物理的瑕疵とは?

物理的瑕疵は前述のように賃貸物件の構造などに問題・欠陥がある場合を指すのでした。
ここで、物理的瑕疵をもう少し詳しく確認し、次に選ぶ賃貸物件は当てはまるのかどうか確認しておきましょう。

物理的瑕疵物件の問題点・利点

物理的瑕疵は構造上にも問題があるため、単純に長く住めない可能性があります。
また、不快なまま過ごさないといけなくなってしまうかもしれません。
しかし、物理的瑕疵は多くの方が避けるため、一般的な相場よりも安くなりやすいです。
多くの場合は相場より10%程度安くなります。
物理的瑕疵が気にならず、家賃をなるべく抑えたい方にとっては物理的瑕疵である賃貸物件が逆に利点です。

物理的瑕疵の具体例

物理的瑕疵の具体例には天井からの雨漏りやシロアリの発生、床下が浸水しているなどがあります。
また、お部屋の内側だけでなく外壁のひび割れなども代表的な例です。
このように物理的瑕疵は見た目でわかりやすいため、比較的簡単に見つけることができます。
前述のとおり、不動産会社へ問い合わせることで知ることができますが、内覧時にもチェックしておくことがおすすめです。

物理的瑕疵の告知義務

物理的瑕疵はそれが残っている限り告知する義務があります。
もし、売り手が告知をしないと契約不適合責任を負います。
契約不適合責任は民法で定められているものであり、買い手・売り手は契約解除もしくは損害賠償請求をすることが可能です。
ただし、リフォームなどで物理的瑕疵を取り除くと告知義務はなくなります。

賃貸物件における心理的瑕疵とは?

賃貸物件における心理的瑕疵とは?

心理的瑕疵は精神的な抵抗感が生まれるような状態となってしまうものなのでした。
心理的瑕疵は精神的なものであるため、物理的瑕疵とは異なり基準が難しい問題があります。
ここで、心理的瑕疵についても詳しく確認していきましょう。

心理的瑕疵の問題点・利点

心理的瑕疵の問題点は精神的な抵抗感が生まれることになります。
ここで問題となるのが心理的に抵抗感が生まれる基準は人によって異なることです。
殺人は抵抗感が生まれる一方で強盗は抵抗感がないといった場合があります。
そのため、心理的瑕疵であっても問題なく過ごせる場合も少なくありません。
一方で心理的瑕疵であると賃貸料が安くなることが多いため、利点となります。
心理的瑕疵は殺人、自殺、事故死など死にまつわるものが多いですが、自分はどのぐらい抵抗感が生じるのか一度考えてみましょう。

心理的瑕疵の具体例

前述のとおり、その賃貸物件で死にまつわる事柄があると心理的瑕疵となります。
その他の具体例としては隣の部屋で死にまつわる事柄があった、過去に火災があった、強盗が入ったなどが例です。
どのような場合で自分が抵抗感が生まれるのかを考え、それが一般的な心理的瑕疵に当たるのかどうか調べていきましょう。

心理的瑕疵の告知義務

心理的瑕疵は他の瑕疵と異なり、時間経過やリノベーションなどによって解消されることがないため、告知義務に期間の定めがありません。

ただし、告知の義務が残り続けるのは不動産売買の場合であって、賃貸契約には3年といった期間が定められています。
そのため、3年以上前に事件などが起こっていると心理的瑕疵の条件は告知されることがなくなってしまうのです。
ただし、3年以上経っていても不動産会社に問い合わせると情報を受け取ることができる場合があるため、不安な場合は問い合わせをおこなっていきましょう。
不安な場合は前述の調べる方法であるインターネットなども併用しながら物件探しをおすすめください。

まとめ

今回は賃貸物件における瑕疵の概要や告知義務をご紹介しました。
賃貸物件はお部屋の間取りなどが重要ですが、瑕疵も重要視すべきものです。
立地やアクセスなどその他の条件も含めて不動産会社と相談しながら、自分にベストな賃貸物件を探していきましょう。

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