【2023年版】「分譲賃貸マンション」を選ぶメリット・デメリットとは？

同じマンションでも、分譲と賃貸は似て非なるものです。
そのため、規約をきちんと確認せずに契約してしまうのは事情に危険でしょう。
本記事では、安心安全にマンションを契約するために、分譲賃貸マンションについて情報をまとめてみました。
賃貸マンションとの違いもご説明していますので、参考にしてみてください。

分譲賃貸マンションと一般的な賃貸物件の違い

「分譲」と呼ばれる不動産は、「分譲マンション」と「分譲賃貸マンション」の大きく2つに分けられます。
「分譲住宅」も存在しますが、ここではマンションにスポットライトを当ててご紹介しましょう。

分譲賃貸マンションとは

そもそも分譲とは、土地や住宅などを分けて売ることを言います。
純情住宅なら分割譲渡を意味し、建売一戸建てというと分かりやすいでしょう。
一方でマンションは、一住戸ごとに購入して販売することをいいます。
たとえば、投資でマンションを購入する場合、分譲マンションを買うことになります。
では、分譲賃貸マンションとはどういった意味になるのでしょうか？
「賃貸」と付いているので、一般的な分譲マンションとは異なり、賃貸として貸し出されたマンションを意味します。
多いのが、買主の転勤やオーナーが投資目的で購入したマンションです。
賃貸マンションとは異なりマイホームとして購入するケースが多いため、住めなくなったときに備えておけるのが分譲賃貸マンションになります。

賃貸マンションとの違い

貸し出すことを目的として建てられたマンションと、いずれ貸し出すことを想定して建てられたマンションでは、設備やリフォームの可否、発生する費用などが異なります。
賃貸マンションを購入するのはオーナーです。
そして、一住戸ずつ貸し出します。
あくまで所有権はオーナーにあるため、同じマンションでも上記のような違いが出てくるのでしょう。
ひとつひとつ簡単にご説明します。
まず設備は、当然分譲賃貸マンションのほうが充実しています。
大きなシステムキッチンが付いていたり、テレビ付きの浴室だったり、エントランスが贅沢に作られていたりなど、一般的なマンションにはない設備が揃っているでしょう。
次にリフォームの可否です。
分譲賃貸マンションは、管理規約の範囲内であれば自由にリフォームができます。
そのため、壁紙や床を張り替えたり、間取りを変えたりすることも問題ありません。
新しい設備を導入することも十分可能でしょう。
発生する費用は、敷金礼金や仲介手数料、家賃などが必要になる賃貸マンションに比べ、分譲賃貸マンションは頭金・登録費用・固定資産税・修繕積立金・住宅ローンなどがかかってきます。
ただし頭金に関しては、0円で購入することも可能です。

分譲賃貸マンションのメリットとは？

同じマンションでも、分譲賃貸マンションと賃貸マンションでは大きな違いがあることが分かりました。
では、メリットはどうでしょうか。
設備や共用施設が充実している点は分譲賃貸マンションの良い点になりますが、それ以外にも魅力的なところがたくさんあります。

分譲賃貸マンションのメリット①：構造やグレードが高い

賃貸マンションは収益性を重視して建てられるため、構造やグレードが高いところはほとんどありません。
一方で分譲賃貸マンションは、長く安心して住めるように造られているため、構造やグレードが高いのが特徴です。
そのため、騒音などの防音性や断熱性もあり、特殊な構造になっているのもメリットでしょう。
近年は、地震に備えて免震構造を持っている物件も増えてきています。
ちなみに、特殊な構造とはボイドスラブや二重窓、ペアガラスなどが挙げられます。
ボイドスラブとは中空構造です。
床スラブに使われていることが多く、遮音性の高さがメリットになります。

分譲賃貸マンションのメリット②：居住者のマナーが良い

賃料さえ払えば住める賃貸マンションとは違い、マイホームとして購入する方が多い分譲賃貸マンションは、長期的な居住を前提としている方が多いためルールやマナーを守って生活する方がほとんどです。
そのため、小さなお子さんがいる方でも暮らしやすいでしょう。

分譲賃貸マンションのメリット③：セキュリティが充実している

設備が整っているので、セキュリティ面も安心です。
たとえば、オートロックや監視カメラ、カメラ付きインターホンなどが挙げられます。
またほとんどの物件は管理人が常駐・常勤しています。
ハイクラスになると、エントランスにコンサルタントがいるところもありますので、万が一困ったことがあっても安心でしょう。
最近はオートロックやカメラ付きインターホンが設置されている賃貸マンションが増えてきています。
しかし、玄関鍵のディンプルキーだったり、エレベーターにフロアカット機能が備わっていたりするのは分譲賃貸マンションならではです。

分譲賃貸マンションのデメリットとは？

しかし一方で、デメリットもあります。
賃貸マンションとは違い購入するため、メリットだけでなくデメリットも十分理解しておかなければいけません。
ここでは、分譲賃貸マンションのデメリットを紹介します。
事前に知っておくと安心でしょう。

分譲賃貸マンションのデメリット①：家賃が高い

設備やセキュリティなどが充実しているため、どうしても家賃が高くなりがちです。
それを理解したうえで購入している方ばかりなので気にならないかもしれませんが、賃貸マンションから引っ越しをする場合、どうしても家賃の高さにびっくりするでしょう。
ただ、どれくらい高いかは物件や築年数によって変わってきます。
築年数が古い物件でもきちんとリフォームをし、居住性と付加価値を高めれば、入居希望者が増え、家賃も高く設定できます。

分譲賃貸マンションのデメリット②：定期借家は要注意

ひと口に分譲賃貸マンションといってもさまざまです。
居住目的で購入している方もいれば、投資目的や資産運用など貸し出すことを前提に購入している方もいます。
とはいえ、もともと居住目的で購入した部屋を転勤などの理由で一時的に貸し出すケースが多いため、それを踏まえて借りなければいけません。
また「定期借家」の場合、万が一オーナにリスクが遭ったことを考慮して、解約時に違約金が発生するケースもあります。
こればかりは物件やオーナーによって異なるためすべてのマンションとはいえませんが、通常より安い家賃が設定されている物件は要注意です。

分譲賃貸マンションのデメリット③：管理規約が定まっていない

さらに、管理規約もオーナーによってさまざまです。
なかには細かく規約を決めているオーナーもいますので、契約を結ぶ際はしっかり確認しておきましょう。
未確認で契約をしてしまうと、のちにトラブルが発生する恐れがあります。
どんな管理規約があるのかというと、たとえばエアコンや照明器具などはそのまま使う場合、故障しても勝手に修理をしたり処分したりすることはできません。
賃貸マンションなら対応してくれますが、分譲賃貸マンションは対応してくれないケースも十分ありますので、家具が残っている場合は使い方についてきちんと説明を受けておきましょう。
またマンション自体はペット可でも、オーナーが不可としていれば一緒に住むことはできません。
これらは、事前に確認しておくことでトラブルを未然に防ぐことができます。
マンションAではOKあったことも、マンションBになるとNGになることはよくあるでしょう。

まとめ

分譲賃貸マンションは、居住目的と投資や資産運用などが目的で購入したマンションであることが分かりました。
そのため賃貸マンションのように自由度は下がりますが、設備が充実していたり、セキュリティ面が安心だったりなど良いこともあります。
購入を検討している方は、メリット・デメリットをしっかり学んでおきましょう。